Una sentencia confirma que la venta de 1.860 viviendas públicas a Blackstone fue legal

El Ayuntamiento de Madrid acordó en 2013 la venta de 1.860 viviendas de alquiler protegido pertenecientes a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) al fondo Blackstone por 128,5 millones de euros. Desde ese momento, la operación se ha usado como arma arrojadiza contra el Ejecutivo entonces presidido por Ana Botella. Se ha cuestionado la legalidad hasta el punto de que recientemente el borrador de un informe elaborado por la Cámara de Cuentas de la Comunidad de Madrid la ha calificado de irregular. Sin embargo, la operación fue realizada conforme a derecho, según prueban dos sentencias, una de ellas de la Audiencia Provincial y contra la que no cabe recurso. Es decir, el caso ha sido juzgado y cerrado, a favor de la EMVS y de Blackstone.

Lo sorprendente es que las 66 páginas del borrador de la Cámara de Cuentas que acumulan las presuntas irregularidades en la adjudicación se han filtrado casi ocho meses después de que el tribunal compuesto por tres magistrados declarase legal la compra por parte del fondo estadounidense en una sentencia firme.

De hecho, el borrador de la Cámara de Cuentas omite un dato clave recogido en la sentencia y que avala la operación: la sección 30 de la Audiencia Provincial de Madrid estima que “nada puede oponerse a la venta de los inmuebles por mucho que fueran de protección pública”, en un fallo al que ha tenido acceso en exclusiva idealista news.

El tribunal emitió su decisión el pasado 24 de septiembre de 2015, por lo que era de sobra conocida por los miembros de la Cámara de Cuentas cuando decidieron no incluirla en el informe preliminar que hicieron llegar a medios de comunicación afines para cuestionar la legalidad de la operación y la gestión del anterior gobierno municipal.

La sentencia de la Audiencia Provincial no hace más que refrendar el fallo del Juzgado de Instrucción 38 de Madrid, que en primera instancia acordó el sobreseimiento de la causa contra el Ayuntamiento de la capital, la EMVS y Blackstone, comprador de las viviendas a través de su filial Fidere. La decisión fue apelada por el excandidato a la alcaldía de Madrid del Partido Socialista Jaime Lissavetzky y la Asociación de Afectados por la Venta de Viviendas de la EMVS, que perdieron la apelación sin posibilidad de recurso.

Resulta paradójico que la actuación de la EMVS y, por ende, del Ayuntamiento de Madrid, haya sido validada en los Tribunales de Justicia de manera firme y es ahora el mismo Ayuntamiento sea quien pone en duda el proceder de sí mismo, algo insólito.

Un simple cambio de casero

Una de las alegaciones expresada por los demandantes en su intento por impugnar la venta aducía que el traspaso de las viviendas “a un fondo buitre no es un mero cambio de casero”, ante lo que el tribunal asegura que “el que los inmuebles a examen se vendan a A o B, será discutible ante otras jurisdicciones, pero no se puede transformar las ventas en penalmente ilícitas”.

Lissavetzky y las asociaciones de afectados también consideraban que la venta vulneraba los derechos de los inquilinos. Sin embargo, la Audiencia Provincial aclara que la adjudicación “se efectuó siguiendo un proceso administrativo público […], que no modifica la situación de los titulares de los contratos de alquiler de la vivienda, desde el momento en que los nuevos titulares vienen obligados a respetar las condiciones, los plazos y rentas máximas establecidos”.

Blackstone, a través de Fidere, debe respetar los contratos subrogados. Estos incluyen alquileres protegidos para los inquilinos de los 18 inmuebles adquiridos por el fondo por plazos de 7 a 10 años, algunos de los cuales tienen además opción de compra a la finalización del contrato. A partir de ahí, conforme a la normativa aplicable a la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, las viviendas dejan de estar protegidas y pasan al mercado libre.

Los derechos de los inquilinos

Otro de los argumentos que se aducían contra la operación es que las viviendas “se vendieron en bloque vulnerando la ley y sin darle siquiera a los arrendatarios la posibilidad de ejercer su derecho de opción de compra”. Una acusación que los magistrados de la sección 30 de la Audiencia Provincial se encargan de desmontar recurriendo al artículo 18 del Decreto 74/2009 del reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.

En ese epígrafe se afirma que “las viviendas con protección pública para arrendamiento y arrendamiento con opción de compra, podrán ser enajenadas por sus titulares por promociones completas, de manera parcial, incluso individualmente, y a precio libre, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, previa autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, a un nuevo titular o titulares, siempre que sean personas jurídicas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, pudiendo retener, si así lo acuerdan, la gestión de las promociones, con la obligación por parte del nuevo o los nuevos titulares, de atenerse a las condiciones, plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en sus derechos y obligaciones”.

La ley establece que únicamente el inquilino puede ejercer este derecho al tanteo cuando el nuevo propietario vende las viviendas de manera individualizada o en paquetes que no sean de la totalidad de los pisos que tiene en un mismo edificio. Según fuentes cercanas a la operación que ha consultado idealista news, esta circunstancia está recogida en los contratos de alquiler de los inquilinos de los inmuebles de la EMVS, conforme a lo establecido en el art. 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Curiosamente, el pasado mes de octubre los residentes de uno de los 18 inmuebles de Blackstone tuvieron la oportunidad de ejercer la opción recogida en sus contratos, pero según ha podido saber idealista news ninguno de los 52 vecinos la hizo efectiva. Una de las principales razones, según los expertos consultados, es que “el mercado ha caído tanto que cualquier casa de los alrededores es hoy más barata”.

Venta o cierre

Tanto los demandantes como el documento de la Cámara de Cuentas apuntan a una presunta connivencia entre el Ayuntamiento y las cuatro empresas que participaron en la subasta (Azora-Morgan Stanley, Lone Star, Harbour Group-Álvarez & Marsal y Magic Real State-Blackstone) para acordar una oferta muy por debajo del presunto valor real de los inmuebles.

La tasación se encargó a PriceWaterhouseCoopers, quien concluyó que el valor de la cartera era de entre 117 y 135 millones de euros. El precio final pagado por Blackstone fue de 128,5 millones, unos 30 millones menos de lo que sería su valor contable (159,3 millones).  Sin embargo, la realidad es que ese “valor contable” se estableció cuando se construyeron la mayoría de estos edificios –entre 2004 y 2009, en plena burbuja inmobiliaria– y no tienen en cuenta la situación real del mercado en verano de 2013.

Como apunta el analista consultado por idealista news “todo lo que se vendió en 2013 se hizo por debajo de su valor contable, desde una casa en Madrid a un garaje en León”. Además, apunta que “nos hemos olvidado ya del apocalipsis que estaba viviendo el sector inmobiliario en 2013. Es ridículo intentar justificar ilegalidad porque las casas se vendieron más baratas. Cuando necesitas urgentemente dinero y nadie te presta, o vendes a precio que te quieren pagar o no cierras la operación”.

En el considerado ‘peor año de la crisis económica’ las viviendas en Madrid registraban rebajas de hasta el 27,6% en el cierre de las operaciones, según datos de idealista. Si esta rebaja media se hubiese trasladado a los pisos protegidos, su valor real de mercado en el momento de cierre de la operación sería de 115,3 millones. Es decir, el precio pagado por Blackstone estuvo por encima de lo que marcaba el mercado.

Paralelamente, como apunta el tribunal, “las ventas tuvieron lugar con la finalidad de garantizar la viabilidad de la EMVS”, que según la documentación aportada durante el proceso era precaria, con una deuda al final del ejercicio 2012 de más de 876 millones de euros. Gracias a operaciones como la de Blackstone, ese montante ha quedado reducido a la mitad a cierre de 2013.

Los magistrados reconocen que “no cabía sino reducir los costes de la cuenta de resultados y la deuda, con los costes financieros asociados, mediante la venta de activos financiados propios de la entidad”, y recuerdan que “así se había hecho ya con anterioridad en los años 2010 y 2011”.

Consideran también que “consecuencia de todo lo anterior fue que las cuentas anuales de la EMVS del ejercicio 2013 arrojan un resultado positivo de 6 millones”, lo que posibilita que la institución pública pudiera “seguir acometiendo su función social”.

La Audiencia Provincial no encuentra evidencias de delitos de malversación y fraude porque “no se detecta concierto de funcionario alguno con los adjudicatarios de las viviendas que supere las meras opiniones o especulaciones”. En cuanto al delito de prevaricación, tampoco estima que “el funcionario o autoridad haya dictado una resolución que se repute contraria a derecho”, bien por no tener la competencia legalmente exigida o por no respetar las normas del procedimiento.

En la conclusión del documento, el tribunal acuerda “desestimar el recurso de apelación formulado por Jaime José Lissavetzky Díez y la Asociación de Afectados y Afectadas por la Venta de las Viviendas de la EMVS”. Y termina con un contundente “contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno”.

PDF icon sentencia_completa_de_la_seccion_30_de_la_audiencia_provincial_a_favor_de_la_emvs_y_blackstone.pdf

 

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