El desahuciado puede recuperar su casa si se aprecian cláusulas abusivas en su hipoteca
¿Es posible que una persona al borde del desahucio o ya desahuciada pueda recuperar su casa? Sí, lo es, gracias a la nulidad de actuaciones en el proceso de ejecución hipotecaria. Se trata de una figura que se puede interponer siempre que haya habido un vicio en el proceso, como puede ser la existencia de cláusulas abusivas que pasó por alto el juez. Si el abogado interpone la nulidad de actuaciones, se produce la invalidez de dicha ejecución hipotecaria desde el momento en el que se haya cometido la infracción procesal, por lo que hay que comenzar de nuevo y el juez está obligado a volver a examinar la causa, aunque haya una resolución firme.
Y es que los vientos que vienen de Europa son favorables para los consumidores afectados por las cláusulas abusivas en sus hipotecas. En concreto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó sentencia el pasado 28 de julio de 2016 señalando que los Jueces pertenecientes a los Estados Miembros tienen la obligación de examinar las cláusulas abusivas de los contratos que afecten a los consumidores y que se les presenten en los distintos procedimientos, doctrina que ya estaba consolidada por el Tribunal Europeo desde el 4 de Junio de 2009 en la sentencia que dictó sobre el caso Pannon, apunta Carmen Giménez, Abogada titular de G&G Abogados.
Esto significa que quien haya obtenido una resolución judicial desfavorable a sus intereses aplicándosele cláusulas abusivas que no fueron eliminadas de oficio por el Juez que entendió de su asunto, podrá, a través de la nulidad de actuaciones, interponer la correspondiente demanda contra dichas cláusulas del banco, tal y como señala Eugenio Ribón Seisdedos, presidente de la Asociación Española de Abogados de Consumo y uno de los juristas más destacados en esta rama del Derecho en nuestro país.
En concreto, si la ejecución se hizo sobre un acta de liquidación de la deuda hipotecaria en la que se aplicó la cláusula suelo y/o unos intereses de demora abusivos, al ser estas dos cláusulas nulas, la ejecución hipotecaria también habrá de serlo. ¿Y cuál es la consecuencia? es la devolución de la vivienda subastada al deudor hipotecario, o en caso de que ya no esté en propiedad de la entidad financiera, habrá de ser indemnizado con una cuantía que se corresponda con el precio de una vivienda de similares características, además de todos aquellos daños y perjuicios que puedan ser justificados, como por ejemplo las rentas pagadas por un piso en alquiler.
A cambio, el deudor mantendrá viva su deuda con el banco, pero tendrá la facultad de compensar con la entidad aquélla deuda cuyo importe le corresponde recibir por el concepto indemnizatorio mencionado, tal y como señala Carmen Giménez. Las mismas consecuencias se producirán si la ejecución hipotecaria se ha hecho con una cláusula de vencimiento anticipado abusiva y, por tanto, nula.
Paralización de ejecuciones hipotecarias
En cuanto a los procesos de ejecuciones hipotecarias en marcha, Ribón Seisdedos asegura que ya hay acuerdos de diferentes Audiencias Provinciales como la de Madrid o Pontevedra que han acordado su paralización en el caso de que se hayan descubierto cláusulas abusivas en las hipotecas, como la de vencimiento anticipado del préstamo.
“El principio general del derecho nos viene a decir que para que se produzca una resolución del contrato hipotecario por vencimiento anticipado tiene que haber un incumplimiento grave o grosero de las obligaciones. El sistema hipotecario de España viene a suponer que una cuota mensual equivale al 0,38% del total del préstamo hipotecario teniendo en cuenta los años a los que se conceden los préstamos. Con estos mimbres ¿se puede decir que una, dos o tres cuotas impagadas, que equivalen al 1% o 2% del total, es un incumplimiento grave y grosero?” se pregunta Ribón Seisdedos.
Y el abogado añade que en derecho comunitario se establece que para que se produzca el vencimiento anticipado se requiere el impago del 10% o 15% del total del préstamo. “Estamos a años luz de llegar a esos porcentajes. No puede ser que para los incumplimientos del banco todo sea subsanable y que para un incumplimiento de un usuario se ejecute la hipoteca”, subraya Ribón Seisdedos.
Y es que se han visto casos extremos de personas a punto de ser desahuciadas o ya desalojadas por el impago de la hipoteca, como el de un deudor que debía 5.500 euros al banco, pero que al mismo tiempo tenía un préstamo con un interés de demora abusivo, una cláusula suelo abusiva y unos gastos de reclamación de posición deudora también abusivos. Y estos gastos eran superiores a lo que dejó a deber el usuario al banco. Así, en este caso el afectado debe acudir a un abogado para que interponga la nulidad de actuaciones por la existencia de cláusulas abusivas que son motivo de oposición ante la ejecución hipotecaria.
