La valoración agrícola es la que se encarga de determinar el valor de una explotación, ya sea: agrícola ganadera o explotaciones forestales.
No se hace a ojo ni con estimaciones vagas. Esto es una ciencia y se usan métodos precisos, fórmulas y cálculos. La valoración se refleja en un informe técnico que nos da el valor de un bien. En el caso de las explotaciones agrarias, la valoración puede ser de la finca en conjunto o de alguna de sus partes o componentes: las cosechas, los árboles, la maquinaria, las instalaciones, etc.
Mediante la valoración agrícola determinamos el valor de los bienes vinculados con su explotación, junto con la misma para así con ello poder determinar el valor total de su explotación, en su globalidad.
Existen diferentes motivos por lo cuáles se realizan este tipo de valoraciones o tasaciones, su finalidad a título orientativo pueden ser entre otros casos, por los siguientes motivos:
- Para una repartición por herencia.
- Para una operación de compraventa.
- Para realizar una valoración agrícola, determinando con ello el valor de la finca o de cultivos.
LA VALORACIÓN AGRÍCOLA A TRAVÉS DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
Para realizar una valoración agrícola de una finca en la que se esté realizando una explotación y para poder realizar la venta de la misma con rigurosidad, existen un método para llegar a la conclusión de la pregunta que nos hacemos a nosotros mismos… ¿Cuánto puede valer mi explotación a ciencia cierta?. En el día de hoy veremos el método de valoración y ahondaremos en el de mayor aplicación en el mercado actualmente respeto a una finca con explotación agrícola. Para así poder realizar, una valoración agrícola de forma plenamente viable y exacta, junto con el conjunto que se representa y sus diferentes factores. Ya que como hemos indicado anteriormente, en ella se realiza una tasación de todo lo que incluye dicha explotación, ya sean; las cosechas, los árboles, instalaciones…
Con respecto a ello, pasamos a informaros en este caso, sobre el método que se utiliza para poder cuantificar el valor real, este es, el método de capitalización de rentas.
Los parámetros clave de este método son los siguientes:
Ingresos anuales de la explotación: resultado de multiplicar el rendimiento de la finca por el precio de mercado de los productos de la explotación.
Rendimiento de la finca: a través de la ficha catastral obtenemos información precisa sobre la clase de cultivo y la intensidad productiva de la finca. Y que tipo de cultivo se produce con mayor intensidad en la Localidad de donde se encuentra la misma.
Precio de mercado: obtenido del observatorio de precios de productos frescos en origen. Tomaremos un periodo de tiempo suficientemente amplio para recoger las habituales fluctuaciones del mercado.
Gastos anuales de producción: dependientes de las características de la explotación y del sistema de cultivo.
Tipo de interés o tasa de capitalización: dependiente de los mercados financieros, siendo el valor de referencia objetivo, el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años. Esto aparece publicado mensualmente por el Banco de España.
Mediante la diferencia entre ingresos y gastos obtenemos la renta o rendimiento anual de la finca rústica. Una vez obtenido este valor, capitalizaremos a ese tipo de interés o tasa de capitalización la renta anual de la explotación, obteniendo como resultado el valor de la finca.
Indicaros, que este método de valoración de una finca rústica es extremadamente sensible al tipo de interés aplicado, por lo que es muy recomendable ser muy prudentes en la selección de la tasa de capitalización.
Es mi deseo haceros saber, que este valor es intrínseco del terreno según sus características agropecuarias. Por ello, es válida su aplicación para cualquier tipo de explotación, ya sean fincas agrícolas, fincas ganaderas o explotaciones forestales, en cualquier lugar del mundo.
Ya por último y una vez más, comentarte que puedes contactarnos y realizar tu consulta de forma totalmente gratuita, sobre tu caso, si este precisa de una Tasación de este tipo.
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