Valoración inmobiliaria

Antes de realizar una valoración inmobiliaria debemos tener en cuenta que el mercado del suelo no es originario, sino derivado; los diferentes usuarios no demandan suelo en sí mismo, sino viviendas, oficinas…
Podemos afirmar que el mercado del suelo no tiene una existencia independiente del mercado de la vivienda, sino que es un derivado de éste. Exceptuando el rústico, como es lógico.

El suelo urbano no tiene valor en sí mismo, lo tiene en virtud de lo que en él se pueda edificar; no es el precio del suelo el que determina el de la vivienda, sino que es éste el que determina aquel. Con lo cual se plantea la cuestión de si el suelo vale en función de lo que en él se podría edificar o bien en función de lo que realmente tiene edificado o como si estuviera vacante ya que siempre es posible dejarlo sin edificación a fin de sustituirla por una nueva de acuerdo con el mejor uso posible en el mercado.
Por otro lado debemos hacernos la pregunta de que el inmueble vale no en función de la suma de sus componentes considerados separadamente, sino en relación al mejor y más intensivo uso posible de la relación suelo-edificación.

 

Al respecto existen dos tipos de mejor y más intensivo uso posible:

 

– El referido al inmueble en la situación presente.

– El referido al suelo como si estuviera vacante.

 

El primero es el mejor método mientras le quede esperanza de vida económica al edificio. Con el segundo además de determinar la esperanza de vida rentable, calculamos el valor residual que es el que permanece cuando la estructura construida no produce ningún tipo de rendimiento.

 

¿De que depende el valor del suelo y el valor de la construcción?

 

• El valor del suelo depende, exclusivamente, del mejor uso posible que la parcela puede soportar.
• El valor de la construcción es el resultado, únicamente, de su coste de ejecución material.

 

En la medida en que son independientes uno del otro, el valor del inmueble representa la suma de ambos, siendo el resultado del valor de sus complementos, y no la causa.

 

Los desajustes funcionales y económicos

 

Cualquier tipo de desajuste del edificio en relación al óptimo mercado incide en el valor del conjunto del inmueble  (edificio y suelo).

Existen dos tipos de factores relacionados con el funcionamiento del mercado, los externos y los internos y ambos pueden desembocar en positivos o negativos en relación a la valoración del inmueble.
Un ejemplo de factor externo serían los cambios operados en el planteamiento de aumento  o reducción de edificabilidad; estos factores suelen estar originados por razones ajenas al mercado.

Entre los factores internos citaremos las caídas en desuso físicas y funcionales, del inmueble.
Una obsolescencia funcional sería la motivada por deficiencias en el diseño y programa arquitectónico que impide la mejor rentabilidad del inmueble. Por obsolescencia económica se entiende la caída en desuso de un edificio en virtud de factores ajenos, de orden económico.

 

Los 4 métodos fundamentales de valoración

Método de comparación según mercado

Este es el sistema más adecuado cuando se puede conseguir información acerca de las compra-ventas de inmuebles parecidos al sujeto a valorar, realizadas recientemente. Permite la valoración de inmuebles tanto vacantes como edificados.

Con este sistema se da el valor real en el mercado de la propiedad sin otros intermediarios que la comparación con casos parecidos; una vez hechas las oportunas correcciones en base a las posibles diferencias en las características edificativas y atributos locacionales.

 

Método de capitalización de rendimientos

Con la utilización de este método, el Perito consigue el valor presente de los beneficios futuros que se esperan de un inmueble.

Los rendimientos, juntamente con el valor de la reventa de la propiedad, son capitalizados para convertirlos en el valor actual del inmueble.

Es éste, pues, un método idóneo para los inmuebles que están destinados a generar rentas, es decir, generalmente, los explotados en régimen de alquiler.

 

Método de coste por reposición

Consiste en determinar el coste actual de reproducción o reemplazamiento del edificio existente detrayendo de éste el conjunto de depreciaciones necesarias en base a la edad, conservación u obsolescencia. Es, por tanto, un sistema de evaluación de edificios y, en consecuencia, congruente con una metodología aditiva, sumándolo al valor del inmueble. Por lo tanto es útil para la valoración de los inmuebles de construcción reciente.

Por otro lado, este método, es poco apropiado para la valoración de inmuebles viejos en los que se pueda observar una depreciación en todos sus aspectos, ya que se ve afectado el valor del inmueble entero, y resulta difícil aplicar el método aditivo.

 

Método residual

El método residual es especialmente útil para la valoración del suelo en áreas sin mercado de solares vacantes o con mercado con falta de transparencia.

El método desarrolla la obtención del valor del suelo como si estuviese vacante. La estimación se realiza mediante la sustracción del valor de los inmuebles actuales en venta, el conjunto de gastos y beneficios de promoción y construcción obteniendo residualmente el valor del suelo.

 

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