Los vicios constructivos y los vicios ocultos.

 

Cuando aparecen desperfectos en un inmueble, el propietario del mismo tiene la posibilidad de reclamar a quien se lo vendió, siempre que no se hayan cumplido los plazos previstos legalmente y que la responsabilidad de los mismos pueda ser objeto de reclamación. Y es en este punto donde surge la necesidad de diferenciar entre los vicios constructivos, imputables a los agentes que intervinieron en la construcción de la edificación; y los vicios ocultos, a cuyo saneamiento está obligado el vendedor del inmueble, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

 

Los vicios constructivos

Respecto de los vicios constructivos, hasta la promulgación de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, L.O.E.), resultaba de aplicación la llamada responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil (“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.”).

Y… ¿Qué plazos existen ante este tipo de vicios constructivos?

a) Durante diez años responden de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años responden de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la propia L.O.E. (Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos).

c) El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Los vicios ocultos

Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

En el caso de las viviendas, los vicios ocultos suelen ser defectos de construcción –por ejemplo, si se han utilizado materiales de baja calidad-. Defectos que no solo afectan a las viviendas nuevas, también las de segunda mano pueden esconderlos y salir a relucir tiempo después de realizarse la compraventa. Entre los vicios ocultos más comunes se incluyen los problemas de tuberías, grietas grandes en las paredes, desprendimiento de ladrillos, humedades y filtraciones y colocación de colectores defectuosos.

 

¿Qué plazos tengo para reclamar los vicios ocultos?

a) El vendedor será el responsable de los daños materiales que afectan a los elementos estructurales y el plazo de reclamación es de diez años.

b) Se reduce a tres cuando los vicios ocultos afectan a los elementos constructivos o instalaciones.

c) Y a un año por defectos de acabado (pintura, goteras…).

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